Como propietario del minorista de café Higher Grounds Trading Company, Chris Treter tenía un problema: el negocio estaba en auge, pero sus nuevos empleados no podían encontrar lugares asequibles para vivir.
«Traverse City se está convirtiendo en Myrtle Beach y Hilton Head, un lugar que atiende a una población fuera de la región», dijo Treter. «Nuestra fuerza laboral ya no puede vivir aquí».
Treter y otros en esta pequeña comunidad del Lago Michigan con una población de casi 16.000 habitantes encontraron una solución: un edificio de 47.000 pies cuadrados que ofrecía espacio para residencias, negocios y actividades comunitarias que escaseaban debido a la gentrificación de la ciudad. hizo subir los precios y expulsó a los residentes locales.
Lo que diferencia a este proyecto de otros similares es la forma en que se paga. Treter desarrolló el espacio con Kate Redman, una abogada que trabaja con organizaciones sin fines de lucro, y varios otros empresarios que enfrentaban desafíos similares. Crearon una campaña de financiación colectiva que reclutó a casi 500 residentes para invertir 1,3 millones de dólares como pago inicial para ayudar a financiar la construcción del proyecto y ganar hasta un 7% anual en pagos de dividendos. Otros 500 residentes contribuyeron con 50 dólares cada uno para unirse al proyecto como miembros de la cooperativa.
El desarrollo de $20 millones, llamado Commongrounds, se inauguró a fines del año pasado. Está completamente ocupado y consta de 18 apartamentos que generan ingresos (alquiler por debajo del precio del mercado basado en el ingreso promedio), cinco habitaciones tipo hotel para alquileres a corto plazo, un restaurante, tres cocinas comerciales (para el restaurante y para eventos). y cursos), un mercado de alimentos, un centro de capacitación en café (para nuevos empleados y desarrollo de nuevas bebidas), un centro de artes escénicas con capacidad para 150 personas, un espacio de coworking, oficinas y un preescolar Montessori.
Los propietarios, compuestos por más de 1.000 miembros de la cooperativa, también adoptan un enfoque de gestión cooperativa en las operaciones. Los accionistas, los inquilinos de empresas y los inquilinos de apartamentos eligen la junta directiva de nueve miembros.
Commongrounds es el último y mejor ejemplo de lo que los promotores de proyectos similares en Estados Unidos llaman “bienes raíces cooperativas de propiedad comunitaria”. La estrategia fue desarrollada hace diez años por un grupo legal sin fines de lucro y un grupo vecinal sin fines de lucro en Oakland, California, y ha sido perfeccionada por grupos legales y de desarrollo en Atlanta, Boston, Minneapolis, Filadelfia, Portland, Oregon y otras ciudades.
La estrategia cooperativa permite a los grupos vecinales financiar proyectos de construcción o renovación no convencionales que los bancos y prestamistas institucionales, que prefieren operaciones con fuertes flujos de efectivo, no tocarán.
«Es parte de un fuerte movimiento por el control comunitario y bienes raíces asequibles, en lugar de permitir desarrollos de alto precio según los caprichos del mercado», dijo Mohit Mookim, abogado del Sustainable Economies Law Center, un grupo sin fines de lucro de Oakland que ayudó a desarrollar la estrategia.
Gran parte del enfoque surge de los esfuerzos de los gobiernos federal y locales para facilitar que los pequeños inversores inviertan dinero en desarrollos inmobiliarios. Las normas federales alguna vez prohibieron a los pequeños inversores (aquellos cuyo patrimonio neto es inferior a 1 millón de dólares o que ganan menos de 200.000 dólares al año) participar en proyectos de desarrollo; esto cambió en 2015. Al mismo tiempo, algunos estados han promulgado leyes que permiten a los pequeños inversores invertir su dinero en desarrollos locales.
«Hasta ese cambio, el 90% de los residentes de una comunidad no podían realizar inversiones directas en un proyecto inmobiliario», dijo Chris Miller, presidente de la junta directiva de la Coalición Nacional para el Capital Comunitario, un grupo sin fines de lucro. “Michigan ahora permite a los inversores no acreditados invertir hasta 10.000 dólares en un proyecto. Esto era algo inaudito antes”.
Ahora se pueden encontrar desarrollos cooperativos en todo el país. Para este artículo, identificamos aproximadamente 15 proyectos de propiedad cooperativa en los Estados Unidos. Aquí están algunas:
En Oakland, La Cooperativa de Vivienda Permanente de East Bay es ampliamente reconocida como uno de los primeros grupos comunitarios en aplicar el concepto de cooperativa de propiedad comunitaria a un proyecto vecinal. En 2019, el grupo recaudó 185.000 dólares de una campaña de financiación colectiva que atrajo a más de 25 inversores para ayudar a financiar un proyecto de 1,3 millones de dólares para comprar y renovar Co-op 789, un edificio de apartamentos de cuatro unidades en el norte de Oakland.
Noni Session, cofundadora y directora de la Cooperativa de Bienes Raíces Permanentes de East Bay, dijo que los proyectos cooperativos de propiedad comunitaria han respondido a la perturbación económica causada por lo que ella llamó la “vía de capital estándar” del desarrollo convencional. Los promotores y banqueros privados que viven y trabajan fuera de la ciudad, dijo, normalmente ignoran a los residentes locales mientras persiguen proyectos que se anuncian como “revitalización de vecindarios”.
“Casi todo esto pasa por alto a cada persona en una comunidad que no es tan próspera como West Oakland”, dijo la Sra. Session. “Nuestro modelo es la inclusión económica. El objetivo es recuperar nuestra ciudad y recuperar el poder para la forma en que se desarrolla”.
En Boston81 inversores comunitarios han recaudado $142,500 para iniciar la construcción en 2022 de un terreno baldío en Dorchester Avenue para un edificio de cinco pisos con 29 apartamentos asequibles y una librería en la planta baja.
El promotor, TLee Development, reclutó inversores individuales para el proyecto de 9,65 millones de dólares, que se completó el año pasado.
«Estamos involucrados en 15 proyectos como este en Boston», dijo Declan Keefe, cofundador de CoEverything, una consultoría de arquitectura y desarrollo de Boston que se especializa en proyectos cooperativos de propiedad comunitaria. «El objetivo es la propiedad comunitaria para que la gente no sea desplazada».
en atlanta, una cooperativa propiedad de los trabajadores llamada Guild estableció el Community Stewardship Trust, en el que los residentes locales podían comprar acciones y opinar en proyectos futuros en los que participa Guild. El primer proyecto del Gremio es la compra de un edificio abandonado de 7,000 pies cuadrados en Dill Avenue que se ampliará a 21,000 pies cuadrados para 18 unidades de vivienda asequibles, una tienda de comestibles, un espacio de coworking y tres cocinas comerciales. Se espera que el proyecto se inaugure este año.
«Nuestro objetivo es garantizar que en los barrios que se están gentrificando, las personas que los hicieron grandes puedan beneficiarse del desarrollo que se está produciendo», dijo Nikishka Iyengar, fundadora y directora del Gremio.
En Traverse City, Commongrounds se ha guiado por algunos de los mismos principios de asequibilidad y supervisión comunitaria. La ciudad, que alguna vez fue un puesto de avanzada estacional y templado frente a la playa, ha agregado 1.000 nuevos residentes en la última década y ha evolucionado hasta convertirse en un centro urbano abarrotado y cada vez más caro para todas las estaciones.
El centro está en auge con construcciones residenciales y comerciales nuevas y costosas. Un apartamento de una habitación normalmente se alquila por más de 1.900 dólares al mes, mientras que los ingresos individuales anuales promedio acaban de superar los 31.000 dólares. El precio medio de una vivienda aumentó a casi 400.000 dólares en febrero, más del doble que en 2010.
Joe Sarafa, un desarrollador local y administrador de propiedades, ayudó a guiar al Sr. Treter a través de los detalles de la compra del sitio Commongrounds de medio acre a lo largo del río Boardman, que atraviesa la ciudad. Ocho residentes, la mayoría de ellos destacados activistas comunitarios, invirtieron 550.000 dólares para comprar la propiedad y convertirse en los primeros inversores del proyecto.
La Sra. Redman, con la ayuda de voluntarios, organizó reuniones públicas para decidir la misión principal del proyecto y desarrollar la estrategia de financiación colectiva. Trabajaron con funcionarios de la ciudad para cambiar varias restricciones de zonificación, como reducir drásticamente los requisitos de estacionamiento.
Otro actor importante fue Jeff Hickman, vicepresidente del Coastal States Bank que vive en Traverse City y consiguió 8 millones de dólares en garantías de préstamos para empresas e industrias rurales del Departamento de Agricultura de Estados Unidos. El resto fue financiado por un prestamista sin fines de lucro y subvenciones estatales y del condado.
El edificio terminado, con sus espacios públicos llenos de luz solar y acogedoras oficinas y residencias, fue diseñado por Ray Kendra, un arquitecto local.
«Lo que quiero hacer ahora es trabajar en más proyectos de propiedad comunitaria», dijo la Sra. Redman, quien dirige el personal del edificio. «Hay interés en desarrollar más viviendas y más propiedades que satisfagan las necesidades de la comunidad».
